ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করবেন কিভাবে
আসসালামুআলাইকুম! সু-প্রিয় পাঠক বৃন্দ, বেস্টওয়াল্ড এর ওয়েবসাইটে আপনাকে স্বাগতম। নিশ্চয় আপনি ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করবেন কিভাবে বিষয়টি সম্পর্কে জানতে চাচ্ছেন আজ আমাদের এই আর্টিকেলে উক্ত বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করেছি শেষ পর্যন্ত আর্টিকেলটি পড়লে আশা করছি উক্ত বিষয়টিতে আপনিও একটি সম্মুখ ধারনা পেয়ে যাবেন।
নামজারি হচ্ছে মালিকানা পরিবর্তনের একটি মাধ্যম যা শুধু মাত্র মালিক পরিবর্তন হওয়ার মাধ্যমেই হয়ে থাকে। পুরাতন মালিকের নাম কর্তন করে নতুন মালিকের নাম নথিভুক্তকরণ করার সমস্ত প্রক্রিয়াকেই নামজারি সিস্টেম বলা হয় নামজারির কাজটি সাধারণত ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে উপজেলা ভূমি অফিস কর্তৃক সহকারী কমিশনার (ভূমি) সম্পাদন করে থাকেন।
ভূমিকা
জমি জায়গায় একটি স্থায়ী সম্পদ এবং অদূর ভবিষ্যতে জীবন চলার একটি বড় উপাদান। জায়গা জমি রেখে কোন ব্যক্তি মৃত্যুবরণ করলে উক্ত জায়গা জমি যে সকল ব্যক্তি পেয়ে থাকে অর্থাৎ উক্ত সম্পদের হকদার যে সকল ব্যক্তি, তারাই মূলত মৃত ব্যক্তির ওয়ারিশ। আর এই সম্পদ ভাগ বন্টন হতে শুরু করে, একেবারে প্রান্তিক পর্যায়ে একজন ওয়ারিসের নামে নামকরণ করতে বেশ কিছু ধাপ অতিক্রম করতে হয়।
ওয়ারিশের সম্পত্তি নামজারি করবেন কিভাবে
কোন একজন ব্যক্তি মৃত্যু কালে তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি তার যোগ্য ওয়ারিশের মধ্যে ভাগ বন্টন করার পর নিজ নিজ নামে নামজারি করার প্রক্রিয়াটা এ পর্যায়ে আমরা আপনাকে জানানো চেষ্টা করছি।
ওয়ারিশান সম্পত্তি অবশ্যই সে সকল সম্পত্তি যা হতে পারে আপনার পিতার মৃত্যুর পর তার রেখে যাওয়া সম্পদ কিংবা মাতার মৃত্যুর পর তার রেখে যাওয়া সম্পদ কিংবা বিষয়টি এমনও হতে পারে আপনার দাদা কিংবা নানা, দাদি কিংবা নানী যেভাবেই ওয়ারিশ হয়ে থাকেন না কেন উক্ত সম্পত্তিটি ওয়ারিশ হলে কিভাবে নামজারি করবেন তার একটি তথ্য নিচে প্রদান করা হচ্ছে-
ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করতে সর্বপ্রথম আপনাকে যে কাজটি করতে হবে তা হচ্ছে, মৃত ব্যক্তির রেখে যাওয়া সম্পত্তিগুলো আপনাদের যে সকল ওয়ারিশগণ রয়েছেন তাদের সমঝোতার ভিত্তিতে আগে একটি বাটোয়ারা দলিল তৈরি করে নিতে হবে। তবে মাথায় রাখবেন বাটোয়ারা দলিলটি যাতে সাব-রেজিস্টার অফিস কর্তৃক রেজিস্ট্রি কৃত হয়।
আমাদের সমাজে অনেক সময় দেখা যায় কোন ব্যক্তি মৃত্যুবরণ কালে তার রেখে যাওয়া সম্পদ গুলো ওয়ারিসদের মাঝে ভাগ বটোরা হয় মৌখিক ভিত্তিতে এবং অনেক সময় এলাকার জনপ্রতিনিধি এবং ময়-মুরুব্বীদের নিয়ে কিছু স্টাম্প ভিত্তিক ভাগ-বন্টন করা হয়। যাতে সকল ওয়ারিশগণের সহি-সিগনেচার থাকে এবং উক্ত স্থানে গণ্যমান্য ব্যক্তি সহ মেম্বার চেয়ারম্যান উপস্থিত থাকেন এবং তারাও সিগনেচার করেন।
উক্ত কাগজটির উপর ভিত্তি করে ভোগ দখল করে থাকেন এমনও ঘটনা ঘটেছে উক্ত কাগজপত্র রয়েছে, তারপরেও ঝামেলার সৃষ্টি হয়েছে, এর মূল কারণ হচ্ছে উক্ত দলিলটি গ্রহণযোগ্যতা তো আছে বটে, তা শুধুমাত্র সামাজিক ক্ষেত্রে! কিন্তু বিচারিক আদালতে উক্ত দলিলের কোন মূল্য নেই! যতক্ষণ পর্যন্ত উক্ত দলিলটি সাব রেজিস্ট্রি অফিস কর্তিক রেজিস্ট্রি ভুক্ত না হচ্ছে।
- তাহলে আমাদের প্রথম কাজ হচ্ছে ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করার ক্ষেত্রে একটি বন্টন-নামা দলিল প্রস্তুত করা। যাহা সকল ওয়ারিশদের উপস্থিতিতে মিট মীমাংসা করে তৈরি করতে হবে।
- মৃত ব্যক্তির একটি ওয়ারিশান সনদ সংগ্রহ করতে হবে আপনি যদি ইউনিয়ন পরিষদের বাসিন্দা হয়ে থাকেন তাহলে ওয়ারিশান সনদটি ইউনিয়ন পরিষদ হতে তুলে নিতে হয়, যদি পৌরসভার অন্তর্ভুক্ত হন তাহলে পৌরসভা থেকে ওয়ারিশান সনদ তুলতে হবে, আর যদি সিটি কর্পোরেশনের বাসিন্দা হয়ে থাকেন তাহলে সেটি সিটি কর্পোরেশন হতে মৃত ব্যক্তির একটি ওয়ারিশান সনদ গ্রহণ করতে হবে।
- আপনার জেনে রাখা ভালো যে ওয়ারিশান সনদ তৈরি করার সময় যাতে করে, কোন একজনও ওয়ারিস বাদ না পড়ে যায়। কারণ আপনি কোন ওয়ারিশকে বাদ রেখে যদি ওয়ারিশান সনদ সংগ্রহ করেন তাহলে পরবর্তীতে যদি কোন ওয়ারিশের আবির্ভাব হয় যা আপনি উক্ত সনদে অন্তর্ভুক্ত করেননি তাহলে আপনার ওই সনদটি বাতিল হবে এবং আপনি ওই সনদ দিয়ে যে সকল কাজ সম্পাদন করবেন সে সকল কাজ ও বাতিল হওয়ার যোগ্য।
- প্রয়োজনে আপনি একজন আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে কোটের মাধ্যমে উত্তরাধিকার সনদ প্রস্তুত করতে পারেন যাতে আপনার ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করতে কোন ধরনের বাধার সম্মুখীন না হতে হয় এজন্য উত্তরাধিকার সনদটিও বেশ গুরুত্বপূর্ণ ওয়ারিশান সম্পত্তির ক্ষেত্রে।
ওয়ারিশান সম্পত্তি নামজারি করতে যে সকল কাগজপত্রের প্রয়োজন হয়
- মৃত ব্যক্তির নামে থাকা সকল ধরনের দালিলিক ডকুমেন্টস যেমন রেজিস্টিকৃত দলিল অথবা রেকর্ড বা নামজারির খতিয়ান সংগ্রহের রাখা।
- মৃত ব্যক্তি যদি রেকর্ডীয় প্রজা হয়ে থাকে তাহলে রেকর্ডীয় খতিয়ান আর যদি রেকর্ডিং প্রজা না হয়ে থাকে অন্য মাধ্যমে মালিক হয়ে থাকে তাহলে নামজারি খতিয়ান সহ সংশ্লিষ্ট দলিলাদি।
- ইউনিয়ন,পৌরসভা,সিটি কর্পোরেশন আপনি যে স্থানে বসবাস করেন তার অধীভুক্ত উল্লেখিত অফিসগুলো হতে মৃত ব্যক্তির নামে একটি ওয়ারিশান সনদ সংগ্রহ করতে হবে অথবা একজন ভালো আইনজীবী নিয়োগ করে উত্তরাধিকার সনদ সংগ্রহ করে নিতে হবে।
- সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর এর কাগজ আপনার সংগ্রহে রাখতে হবে অর্থাৎ আপনার জমির যে খাজনা তা পরিশোধ করার পর যে রশিদ সরবরাহ করা হয় সেই রশিদটি সঙ্গে রাখতে হবে।
- সকল অংশীদার অর্থাৎ ওয়ারিসের এর আলোচনা সাপেক্ষে মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি সমূহের একটি বন্টন নামা দলিল থাকতে হবে, মনে রাখবেন দলিলটি অবশ্যই রেজিস্ট্রি ভুক্ত হতে হবে।
- সকল ওয়ারিশ এর জাতীয় পরিচয় পত্রের ফটোকপি সংগ্রহ রাখতে হবে।
ওয়ারিশান সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষেত্রে গ্রহীতার কি কি বিষয় লক্ষ্য রাখা উচিত
- সম্পদ একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান জীবন চলার ক্ষেত্রে। আর আপনি যে জমিটি ক্রয় করবেন তা হতে পারে আপনার জীবনের কষ্টার্জিত সমস্ত অর্থ দিয়ে। তাই জমি ক্রয় করার পূর্বে উক্ত জমিটির কাগজপত্র ভালোভাবে দেখে বুঝে নিবেন প্রয়োজন হলে একজন আইনজীবী এবং দলিল লেখক এর শরণাপন্ন হয়ে কাগজপত্র গুলো দেখিয়ে নিবেন।
- আমরাও জমির জায়গা বিষয়ক সকল কাগজপত্র দেখে এবং আপনার সরবরাহকৃত তথ্যের উপর ভিত্তি করে ভূমি বিষয়ক তথ্য সরবরাহ করে থাকি অর্থাৎ পরামর্শ দিয়ে থাকি। আপনি চাইলে আমাদের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন। আপনার তথ্য এবং সরবরাহকৃত কাগজপত্রের উপর ভিত্তি করে পরামর্শ দিব ইনশাআল্লাহ।
- প্রথমে আপনাকে ওয়ারিশ সনদপত্র যাচাই করতে হবে। এজন্য আপনি স্থানীয় লোকজন মারফত তাদের ওয়ারিশ সম্পর্কে একটি ধারণা পেয়ে যাবেন সর্বশেষ ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা এবং সিটি কর্পোরেশন এর আওতাধীন সরবরাহকৃত ওয়ারিশান সনদ আপনাকে দেওয়া হবে অথবা আদালত কর্তৃক সংগৃহীত উত্তরাধিকারী সনদ চাইতে পারেন দুটোর একটি হলেই চলে।
- রেকর্ডিও খতিয়ান দেখতে হবে সিএস, এসএ, আরএস এবং সর্বোশেষ বিএস এর ধারাবাহিকতা সঠিক আছে কিনা।
- বর্তমান যে খতিয়ান রয়েছে! হতে পারে সেটি নামজারি কিংবা রেকর্ড এবং দলিল অংশ অনুযায়ী আছে কিনা এটি গুরুত্ব সহকারে আপনাকে দেখে নিতে হবে।
- ওয়ারিশদের মধ্যে কোন বন্টন দলিল আছে কিনা সেটি আপনাকে তালাশ করে নিতে হবে।
- বন্টন দলিল অনুযায়ী নামজারি আছে কিনা সেটি গুরুত্ব সহকারে দেখে নিতে হবে।
- ক্রয় কৃত জমিটি বিক্রেতার দখলে আছে কিনা সেটি আপনাকে নিশ্চিত হতে হবে।
- ওয়ারিসদের মধ্যে যদি বন্টন না থাকে, আর দাগ যদি একাধিক হয় এবং পরিমাণ অল্প হয় তাহলে উক্ত জমি ক্রয় করা হতে বিরত থাকুন। কারণ ভবিষ্যতে আপনি এই জমি নিয়ে সমস্যার সম্মুখীন হতে পারেন।
ওয়ারিশ একাধিক হলে জমি কেনার পদ্ধতি কি
একজন মৃত ব্যক্তি তার কিছু পরিমাণ সম্পদ ও ওয়ারিশ রেখে মৃত্যুবরণ করেছে উক্ত ওয়ারিশদের হতে আপনি জমি ক্রয় করছেন তাহলে আপনাকে প্রথমে যে বিষয়টি লক্ষ্য রাখতে হবে তা হচ্ছে, উক্ত ওয়ারিশগণ যেহেতু সরাসরি কোন রেকরডিও নামজারি কিংবা দালিলিক মালিক নহে! তাই আপনার উচিত হবে উক্ত জমি ক্রয় করার পূর্বে অংশীদারদের হতে একটি বন্টন দলিল সংগ্রহ করা।
যদি তাদের বন্টন দলিল না থাকে তাহলে উক্ত দলিল এর জমি ক্রয় করা হতে বিরত থাকাই উচিত। এর মূল কারণ হচ্ছে ওয়ারিশান সম্পত্তি কেন বন্টন হবে না বন্টন না হওয়ার পেছনে কারণ গুলো কি আপনি তো টাকা দিয়ে জমি ক্রয় করবেন কেন ঝামেলা সম্পূর্ণ জমির ক্রয় করবেন উক্ত জমিতে কোন ঝামেলা বর্তমানে নাও থাকতে পারে ভবিষ্যতে যে ঝামেলার সৃষ্টি হবে না তার কি গ্যারান্টি আছে।
সতর্কমূলক আলোচনা
- বর্তমান সময়ে বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে গুরুত্ব সহকারে লক্ষ্য করা যাচ্ছে যে, আদালত প্রাঙ্গনে যে সকল মামলাগুলো চলমান তার ৬০% থেকে ৬৫% মামলাগুলোই হচ্ছে ভূমি সংক্রান্ত মামলা। ভূমি সংক্রান্ত মামলাগুলোর মধ্যে ম্যাক্সিমাম মামলা গুলো হচ্ছে ওয়ারিশান মামলা।
- তাই আপনি যখন একটি জমি ক্রয় করবেন তখন অবশ্যই আপনার কষ্টটা-অর্জিত টাকাগুলো যেন বিফলে না যায় এবং হুমকির মুখে যাতে না পড়ে এবং আপনি টাকা দিয়ে জমি কিনছেন, না ঝামেলা কিনছেন! বিষয়টি মাথায় রেখে গুরুত্ব সহকারে কাগজপত্র দেখে আপনার জমি ক্রয় করা উচিত।
- কোন ধরনের সামান্যতম সমস্যা অনুভব করলে উক্ত জমি ক্রয় করা হতে বিরত থাকুন। বিশেষ করে ওয়ারিশান সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষেত্রে আপনাকে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করতে হবে বিশেষ কিছু কাগজপত্র আপনাকে দেখে নিতে হবে।
- আমাদের বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে একজন ব্যক্তি মৃত্যু কালে কোন সম্পদ রেখে গেলে, তার সে সম্পদ কোন ধরনের বন্টননামা দলিল না করে তার ওয়ারিশগণ মৌখিক ভিত্তিতে ভাগ যোগ করে ভোগ-দখল করতে থাকে, একটি পর্যায়ে তারা মৃত্যুবরণ করলে তার পুত্র গণ একই কায়দায় ভোগ দখল করে থাকে, সমস্যা তখনই উপলব্ধ হয় যখন কোন একজন ওয়ারিস তার ভোগ দখলীয় সম্পত্তিটি হস্তান্তর করতে যায়।
- যখন অর্থের প্রয়জনে কিংবা যেকোনো কারণবশত তার ভোগ দখলেও সম্পত্তিটুকু হস্তান্তর করতে যায় তখন সে সহজে হস্তান্তর করতে পারে না। কাগজ পত্রের নানাবিদ সমস্যার এবং জটিলতার কারণে পরবর্তীতে সৃষ্টি হয় বড় ধরনের ঝামেলা যেটি তাদের পূর্বপুরুষ বাপ-চাচারা করে যায়নি, এর সমস্যার তিক্ত অভিজ্ঞতা ভুগতে হয় পরবর্তী প্রজন্মদেরকে।
উপসংহার
অধিকাংশ সময় ভূমি সংক্রান্ত সমস্যা গুলো তৈরি হয় ওয়ারিশান সম্পত্তিগুলো নিয়ে। একজন ব্যক্তি মৃত্যুবরণ করার পর তার যে চারটি হক রয়েছে তা পূরণ করার পর অবশিষ্ট সম্পত্তি গুলো দেরি না করে যোগ্য অরিসদের মধ্যে বন্টন নামা দলিল করে নেওয়াই উত্তম যাতে করে পরবর্তী সময়ে বিভিন্ন ধরনের সমস্যার সম্মুখীন না হতে হয়।
লেখক এর কথা
একজন ব্যক্তি মৃত্যুবরণ করলে তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিগুলো কাল বিলম্ব না করে যোগ্য ওয়ারিশদের মধ্যে একটি রেজিস্টিকৃত বন্টননামা দলিল করে নেওয়া উচিত, যাতে করে পরবর্তী প্রজন্ম উক্ত জমি সংক্রান্ত বিষয়ে কোনো রকম ঝামেলার সম্মুখীন না হয়। আমাদের বর্তমান যে তিক্ত অভিজ্ঞতা রয়েছে এই ওয়ারিশান সম্পত্তি সম্পর্কে তা এখন নিরসন করা সময়ের দাবি মাত্র।
পরিশেষে বলতে চাই আমাদের এই আর্টিকেলটি যদি আপনার ভালো লেগে থাকে তাহলে আপনিসহ আপনার পরিচিত জনদেরকে আমাদের ওয়েবসাইট বেস্টওয়াল্ড কে ফলো করে রাখুন যাতে করে পরবর্তী আপডেট এবং নতুন আর্টিকেল এর সন্ধান পেয়ে যান।
শেষ পর্যন্ত আমাদের সাথে থাকার জন্য বেস্টওয়াল্ড এর পক্ষ থেকে আপনাকে জানাই আন্তরিক ধন্যবাদ।
Bestwold নীতিমালা মেনে কমেন্ট করুন। প্রতিটি কমেন্ট রিভিউ করা হয়।
comment url